عقد الإيجار في الشارقة: التصديق والتجديد والإلغاء وقواعد الإيجار

للشارقة قواعد إيجار خاصة بها، مستقلة عن نظام إيجاري في دبي. ومنذ صدور القانون رقم (5) لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة، أصبحت قواعد التصديق وزيادة الإيجار والإخلاء أوضح. يتناول هذا الدليل ما تؤكده المصادر الرسمية في الشارقة فقط.

القانون المطبّق

أصدر صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي، حاكم الشارقة، القانون رقم (5) لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة. وفي الوقت ذاته، أُنشئ بموجب القانون رقم (6) لسنة 2024 مركز فض المنازعات الإيجارية للنظر في المنازعات الإيجارية. وتشير بلدية الشارقة إلى 19 سبتمبر 2024 بوصفه تاريخ نفاذ القانون.

يجب أن تكون عقود الإيجار مكتوبة أو إلكترونية، وأن تُحرَّر على النماذج المعتمدة من المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة.

تصديق عقدك

يترتب على العقد غير المصدَّق غرامة إدارية إضافةً إلى رسوم التصديق، ويجب على الجهات الحكومية عدم قبوله، باستثناء مركز فض المنازعات الإيجارية. تحقّق من الرسوم الحالية لدى بلدية الشارقة أو عبر منصة عقاري، لأن الأرقام الواردة في الأدلة القديمة قد لا تكون محدّثة.

قواعد زيادة الإيجار

• لا زيادة خلال السنوات الثلاث الأولى من الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
• إذا قبل المستأجر زيادة قبل ذلك، وجب على المؤجر الانتظار سنتين قبل الزيادة التالية.
• بعد انقضاء هذه المدد، يجب أن تعكس أي زيادة أجرة المثل المحتسبة وفق اللائحة التنفيذية.
• يجوز للمجلس التنفيذي تعديل مدة السنوات الثلاث بقرار منه.

التجديد والإخلاء

يجب تصديق التجديدات خلال 15 يومًا كالعقود الجديدة. وما لم يتوافر سبب من الأسباب الواردة في القانون، لا يجوز للمؤجر مطالبة المستأجر بالإخلاء خلال 3 سنوات من بدء العقد للعقار السكني، أو 5 سنوات للعقار التجاري أو الصناعي أو المهني.

• عدم سداد الإيجار خلال 15 يومًا من تاريخ استحقاقه.
• مخالفة لم تُتدارك خلال 30 يومًا من إخطار المؤجر.
• التأجير من الباطن أو التنازل دون إذن، أو إساءة استعمال العقار.
• الهدم أو التجديد الجوهري.
• حاجة المؤجر إلى العقار لنفسه أو لقريب بالغ من الدرجة الأولى، ويتطلب ذلك إخطارًا لا يقل عن ثلاثة أشهر، وعليه أن يشغله خلال شهرين من مغادرة المستأجر.

إذا لم ينفّذ المؤجر الهدم أو الإشغال الشخصي، جاز للمستأجر المطالبة بالتعويض. ولا يُنهي بيع العقار عقد الإيجار، لأن المالك الجديد يحل محل المؤجر السابق في حقوقه والتزاماته.

الإلغاء والإنهاء المبكر

لإنهاء عقد محدد المدة قبل أوانه، يجب على المستأجر إثبات ظروف استثنائية غير متوقعة. وما لم يُتفق على خلاف ذلك، يلتزم المستأجر بدفع 30% على الأقل من الإيجار المتبقي. ويتولى مركز فض المنازعات الإيجارية النظر في هذه الطلبات. وإذا توفي المستأجر، يستمر العقد ما لم يطلب الورثة إنهاءه، وفي هذه الحالة ينتهي بعد 30 يومًا من إخطار المؤجر، أو عند انتهاء مدة العقد إن كان ذلك أسبق.

هل تقارن الشارقة بدبي وأبوظبي وبقية الإمارات؟ راجع دليلنا لعقود الإيجار في كل إمارة.

أسئلة شائعة

س: من المسؤول عن تصديق عقد الإيجار في الشارقة؟ — ج: المؤجر. فبموجب القانون رقم (5) لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة، يجب على المؤجر تصديق العقد أو أي تجديد له ودفع الرسوم خلال 15 يومًا من تحريره. وإذا امتنع، جاز للمستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة الأمر بالتصديق.

س: ماذا يحدث إذا لم يُصدَّق عقد الإيجار في الشارقة؟ — ج: يترتب على العقد غير المصدَّق غرامة إدارية إضافةً إلى رسوم التصديق، ويجب على الجهات الحكومية عدم قبوله، باستثناء مركز فض المنازعات الإيجارية.

س: هل يحق لمؤجري رفع الإيجار في الشارقة؟ — ج: ليس خلال السنوات الثلاث الأولى من الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وإذا قبلت زيادة قبل ذلك، وجب على المؤجر الانتظار سنتين قبل الزيادة التالية. وبعد ذلك، يجب أن تعكس أي زيادة أجرة المثل المحددة في اللائحة التنفيذية.

س: كم تبلغ رسوم التصديق في الشارقة؟ — ج: تحقّق من الرسوم الحالية لدى بلدية الشارقة أو عبر منصة عقاري، فأرقام الرسوم الواردة في الأدلة القديمة قد لا تنطبق بموجب قانون 2024.

س: هل يمكنني إنهاء عقد إيجار محدد المدة في الشارقة مبكرًا؟ — ج: فقط إذا أثبتّ ظروفًا استثنائية غير متوقعة. وما لم ينص العقد على خلاف ذلك، تلتزم بدفع 30% على الأقل من الإيجار المتبقي للمؤجر. ويتولى مركز فض المنازعات الإيجارية النظر في هذه الطلبات.