بنود عقد الإيجار غير النافذة في دبي والقانون الذي يعلو عليها

كثيرًا ما يضيف المؤجرون والوسطاء صفحات من «الشروط الإضافية». بعضها لا إشكال فيه، وبعضها يخالف قانون دبي، وعقد دائرة الأراضي والأملاك نفسه ينص على أن هذه الشروط لا يُعتدّ بها.

القاعدة: البند (12) من عقد دائرة الأراضي والأملاك

ينص عقد الإيجار الموحد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك على أنه: «لا يُعتدّ بأي شرط إضافي في حال تعارضه مع القانون». كما يخضع العقد لـالقانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته (البند 11).

البنود الأكثر عرضة لمخالفة القانون

• الزيادات التلقائية في الإيجار بما يتجاوز شرائح المرسوم رقم (43) لسنة 2013 (0% أو 5% أو 10% أو 15% أو 20% بحسب مدى انخفاض إيجارك عن متوسط المؤشر).
• زيادة الإيجار دون إخطار قبل 90 يومًا من انتهاء العقد (المادة 14، ما لم يُتفق على خلاف ذلك؛ وتطبّق دائرة الأراضي والأملاك قاعدة الـ90 يومًا على الزيادات المستندة إلى المؤشر).
• الإخلاء «وفق تقدير المؤجر» أو لأسباب غير واردة في المادة (25).
• الإخلاء عند انتهاء العقد بإخطار أقل من 12 شهرًا، أو بإخطار عبر واتساب بدلًا من كاتب العدل أو البريد المسجل (المادة 25(2)).
• منح أحد الطرفين حق إلغاء عقد ساري المفعول في منتصف مدته دون بند متفق عليه (المادة 7).
• احتجاز التأمين كاملًا بصرف النظر عن حالة العقار، أو تحميل المستأجر تكاليف الاستهلاك العادي (المواد 17 و20 و21).

راجع النصوص: المادة (1) من المرسوم رقم (43) لسنة 2013، والمواد (14) و(25) و(7) و(20) و(21) من القانون رقم (26) لسنة 2007.

البنود التي يجيز القانون الاتفاق عليها

• الجهة المسؤولة عن الصيانة (تنطبق المادة 16 «ما لم يُتفق على خلاف ذلك»).
• الجهة التي تدفع الرسوم الحكومية (المادة 22، «ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك»).
• مدة إخطار مختلفة لتعديل شروط العقد (المادة 14، «ما لم يُتفق على خلاف ذلك»).
• بند للإنهاء المبكر يتضمن مدة إخطار وغرامة.
• إمكانية إزالة التحسينات التي أجراها المستأجر عند انتهاء العقد (المادة 23).

اكتبها بوضوح في الملحق، وراجع دليلنا حول الشروط الإضافية.

تتوقف نفاذية أي بند بعينه على صياغته وعلى الوقائع، والفصل في ذلك لمركز فض المنازعات الإيجارية. اطلب استشارة إذا كان لديك نزاع قائم.

أسئلة شائعة

س: هل يمكن لعقد الإيجار في دبي أن يتجاوز قانون الإيجارات؟ — ج: ليس فيما يتعارض معه. ينص البند (12) من عقد الإيجار الموحد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك على أنه لا يُعتدّ بأي شرط إضافي يتعارض مع القانون. غير أن بعض المواد تجيز للطرفين الاتفاق على خلافها، مثل عبارة «ما لم يُتفق على خلاف ذلك» في المواد (14) و(16) و(22).

س: هل يجوز أن يسمح عقدي بزيادة الإيجار فوق الحد الذي حددته الجهة التنظيمية؟ — ج: يحدد المرسوم رقم (43) لسنة 2013 الحد الأقصى للزيادة عند التجديد، ويسري على جميع المؤجرين في دبي، لذا فإن أي زيادة متفق عليها تتجاوزه قابلة للطعن أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

س: هل يجوز أن يسمح العقد للمؤجر بإخلائي في أي وقت؟ — ج: يقتصر الإخلاء على الحالات الواردة في المادة (25)، مع مدد إخطار محددة (30 يومًا لتدارك المخالفة أثناء سريان العقد، و12 شهرًا عند انتهائه). والبند الذي يجيز الإخلاء لأسباب أخرى يُرجَّح تعارضه مع القانون.

س: هل غرامات الإنهاء المبكر نافذة؟ — ج: لا يجوز إنهاء العقد الساري بإرادة منفردة (المادة 7)، لذا فإن بند الإنهاء المبكر المتفق عليه (إخطار مع غرامة) هو ما يمنح الطرف حق المغادرة مبكرًا. وعادةً ما تُقَرّ الشروط المعقولة المتفق عليها؛ فراجع الصياغة قبل التوقيع.