إنذار الإخلاء في دبي: قاعدتا الـ12 شهراً والـ30 يوماً

لا يجوز إخلاء المستأجر في دبي بحسب رغبة المؤجر. فالمادة (25) من القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، المستبدلة بموجب القانون رقم (33) لسنة 2008، تحدد حصراً أسباب الإخلاء وطريقة الإخطار به. وفيما يلي ما ينص عليه القانون فعلاً، مادةً مادة.

حالتان مختلفتان: أثناء سريان العقد وعند انتهائه

يفرّق القانون بين الإخلاء قبل انتهاء العقد (ولا يكون إلا بسبب خطأ المستأجر أو وقائع محددة) والإخلاء عند انتهاء العقد (ولا يكون إلا لحاجة حقيقية لدى المؤجر، مع إخطار قبل 12 شهراً).

الإخلاء أثناء سريان العقد (المادة 25، الفقرة 1)

• عدم سداد الإيجار: إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بالسداد، ما لم يُتفق على غير ذلك.
• التأجير من الباطن دون موافقة خطية من المؤجر (ويجوز إخلاء المستأجر والمستأجر من الباطن معاً).
• استعمال العقار لغرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب العامة.
• ترك المستأجر التجاري العقار شاغراً دون سبب مشروع مدة 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متقطعة خلال السنة.
• إجراء تغييرات في العقار تعرّض سلامته للخطر ولا يمكن إعادته إلى حالته الأصلية، أو إلحاق ضرر به عمداً أو بإهمال جسيم.
• استعمال العقار لغرض غير الذي أُجّر من أجله، أو بما يخالف أنظمة التخطيط واستعمالات الأراضي.
• إذا كان العقار آيلاً للسقوط، بموجب تقرير فني صادر عن بلدية دبي.
• إخلال المستأجر بأي التزام قانوني أو تعاقدي وعدم تداركه خلال 30 يوماً من إخطاره بذلك.
• متطلبات الجهات الحكومية بهدم العقار أو إعادة بنائه لأغراض التطوير العمراني.

وفي هذه الحالات، يجب على المؤجر إخطار المستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل.

الإخلاء عند انتهاء العقد (المادة 25، الفقرة 2)

عند انتهاء العقد، لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء إلا في الحالات الآتية:

• رغبة المالك في هدم العقار وإعادة بنائه، أو إضافة إنشاءات تحول دون انتفاع المستأجر به، مع الحصول على التراخيص اللازمة.
• حاجة العقار إلى ترميم أو صيانة شاملة يتعذر تنفيذها مع وجود المستأجر فيه، بموجب تقرير فني صادر عن بلدية دبي.
• رغبة المالك في استعمال العقار لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، مع إثبات عدم امتلاكه عقاراً آخر مناسباً.
• رغبة المالك في بيع العقار.

ويجب على المؤجر إخطار المستأجر بسبب الإخلاء قبل 12 شهراً من تاريخ الإخلاء، عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل.

للاطلاع على النص الكامل، راجع المادة (25) (حالات الإخلاء) من القانون رقم (26) لسنة 2007.

كيف يوجّه المؤجر إنذار إخلاء صحيحاً

حمايات المستأجر

• في حالات الإخلاء للاستعمال الشخصي: لا يجوز للمؤجر إعادة تأجير العقار للغير مدة سنتين (للعقار السكني) أو ثلاث سنوات (لغير السكني)، وإلا جاز للمستأجر المطالبة بالتعويض (المادة 26).
• بيع العقار لا يُنهي عقد الإيجار محدد المدة (المادة 28).
• لا يجوز لأي من الطرفين إنهاء العقد الساري بإرادته المنفردة خلال مدته إلا وفقاً لما يسمح به القانون (المادة 7).

راجع المادة (26) والمادة (28) والمادة (7) من القانون رقم (26) لسنة 2007. وللنزاعات، راجع دليلنا حول مركز فض المنازعات الإيجارية.

يلخّص هذا الدليل الترجمة الإنجليزية الرسمية للقانون، والنص العربي هو المعتمد. وفي حال وجود نزاع قائم، استشر محامياً أو مركز فض المنازعات الإيجارية.

أسئلة شائعة

س: كم مدة الإخطار التي يجب أن يمنحها المؤجر لإخلاء المستأجر في دبي؟ — ج: عند انتهاء العقد: إخطار خطي قبل 12 شهراً، يُبلَّغ عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل، ولأحد أربعة أسباب فقط: البيع، أو سكن المالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو الهدم وإعادة البناء، أو الترميم الذي يتعذر تنفيذه مع وجود المستأجر (الفقرة 2 من المادة (25) من القانون رقم (26) لسنة 2007).

س: هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي بسبب عدم سداد الإيجار؟ — ج: نعم، أثناء سريان العقد، إذا لم يسدد المستأجر الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من إخطار المؤجر له بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك (الفقرة 1 من المادة 25).

س: هل يُعتد بإنذار الإخلاء عبر واتساب أو البريد الإلكتروني في دبي؟ — ج: لا، ليس لغرض الإخلاء. فالمادة (25) تشترط أن يتم الإخطار بالإخلاء عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل.

س: هل يجوز للمؤجر إعادة تأجير العقار بعد الإخلاء للاستعمال الشخصي؟ — ج: لا يجوز ذلك قبل مضي سنتين على الأقل للعقار السكني (وثلاث سنوات لغير السكني) من تاريخ استلامه، ما لم يحدد مركز فض المنازعات الإيجارية مدة أقصر. وإلا جاز للمستأجر المطالبة بالتعويض (المادة 26).

س: هل يستمر المستأجر في دفع الإيجار أثناء نظر دعوى الإخلاء؟ — ج: نعم. فرفع دعوى الإخلاء لا يعفي المستأجر من سداد الإيجار طوال المدة حتى صدور الحكم وتنفيذه (المادة 31).

س: هل يلتزم المالك الجديد بالإبقاء على المستأجر الحالي؟ — ج: نعم. فالبيع لا يُنهي عقد الإيجار محدد المدة، ويحق للمستأجر البقاء حتى انتهاء مدة العقد (المادة 28). ويحتاج المالك الجديد إلى سبب قانوني وإخطار قبل 12 شهراً للإخلاء عند انتهاء العقد.