قانون السكن المشترك في دبي 2026: التصاريح وحظر التأجير من الباطن
أصبح تقاسم الغرف والقواطع وأماكن الأسرّة منظماً بقانون خاص. فيما يلي ما ينص عليه القانون رقم (4) لسنة 2026، استناداً إلى الإعلان الرسمي الصادر عن المكتب الإعلامي لحكومة دبي.
من يشملهم القانون
- الملاك المصرّح لهم بتخصيص وحدات للسكن المشترك، والمستأجرون المقيمون فيها.
- المنشآت المرخّصة لتأجير الوحدات وإدارتها نيابة عن الملاك، أو لاستئجارها من الملاك وإعادة تأجيرها — بما في ذلك في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
- عقود الإيجار والإدارة المبرمة بين الملاك أو المنشآت والمقيمين.
- المستثنى: الوحدات المخصصة لسكن العمال الجماعي.
القواعد الرئيسية
- لا يجوز استخدام أي وحدة للسكن المشترك دون تصريح من بلدية دبي.
- مدة التصريح سنة واحدة قابلة للتجديد، ويجوز للملاك طلب تصريح لمدة سنتين، ويجب التجديد قبل 30 يوماً على الأقل من انتهائه.
- يجب أن تستوفي الوحدات معايير البناء والحد الأقصى للإشغال والمساحة المخصصة لكل مقيم وفق ما تحدده بلدية دبي.
- لا يجوز تأجير الوحدة المشتركة إلا من المالك أو منشأة مصرّح لها — ولا يجوز للمستأجرين تأجير أي جزء منها من الباطن.
- تُقيَّد العقود في سجل إلكتروني لدى دائرة الأراضي والأملاك باستخدام نماذج موحدة (المؤجر، وعدد المقيمين، والوحدة، والمساحة المخصصة).
- تضع دائرة الأراضي والأملاك مؤشراً لإيجارات الوحدات المشتركة بحسب مواصفاتها.
العقوبات
تتراوح الغرامات بين 500 درهم و500,000 درهم، وتُضاعَف بحد أقصى مليون درهم عند تكرار المخالفة خلال سنة. ويجوز للجهات المختصة أيضاً وقف النشاط لمدة تصل إلى ستة أشهر، وإلغاء التصاريح، وإلغاء الرخص التجارية، وقطع الخدمات العامة إلى حين إزالة المخالفة، وإخلاء الوحدات غير الحاصلة على التصريح المطلوب.
ماذا يعني ذلك للمستأجرين العاديين
كان التأجير من الباطن دون موافقة خطية من المؤجر مقيداً أصلاً بموجب قانون الإيجارات الرئيسي في دبي، وهو سبب من أسباب الإخلاء. ويذهب القانون الجديد أبعد من ذلك في السكن المشترك: إذ لا يجوز للمستأجرين إطلاقاً تأجير الغرف أو القواطع أو أماكن الأسرّة من الباطن. وإذا كنت تقيم في وحدة مشتركة، فتأكد من حصولها على تصريح ومن تسجيل عقدك.
راجع المادة (24) (اشتراط الموافقة الخطية للتأجير من الباطن) والمادة (25) (الإخلاء بسبب التأجير من الباطن دون إذن) من القانون رقم (26) لسنة 2007، ودليلنا حول قواعد التأجير من الباطن.
يستند هذا الملخص إلى الإعلان الرسمي، والنص العربي المنشور للقانون هو المعتمد. وتحدد بلدية دبي حدود الإشغال وتفاصيل التصاريح.
أسئلة شائعة
س: هل يمكنني تأجير غرفة أو مكان سرير في شقتي بدبي؟ — ج: ليس بصفتك مستأجراً. فبموجب القانون رقم (4) لسنة 2026، لا يجوز للمستأجرين ولا لغيرهم تأجير أي جزء من الوحدة من الباطن. ولا يحق تأجير وحدات السكن المشترك إلا للمالك، أو منشأة إدارة، أو منشأة تستأجر من المالك، ويجب أن تحصل الوحدة على تصريح من بلدية دبي.
س: من يصدر تصاريح السكن المشترك في دبي؟ — ج: بلدية دبي، عبر منصة رقمية. والتصاريح صالحة لمدة سنة واحدة وقابلة للتجديد، ويجوز للملاك طلب تصريح لمدة سنتين. ويجب تقديم طلب التجديد قبل 30 يوماً على الأقل من انتهاء التصريح.
س: ما الغرامات بموجب قانون السكن المشترك؟ — ج: من 500 درهم إلى 500,000 درهم. وتُضاعف الغرامة عند تكرار المخالفة خلال سنة واحدة، بحد أقصى مليون درهم. وتشمل التدابير الأخرى وقف النشاط لمدة تصل إلى ستة أشهر، وإلغاء التصريح، وإلغاء الرخصة، وقطع الخدمات العامة، وإخلاء الوحدات المخالفة.
س: هل يسري القانون على سكن العمال؟ — ج: لا. فالوحدات المخصصة لسكن العمال الجماعي مستثناة.
س: من يختص بنزاعات السكن المشترك؟ — ج: يختص مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي حصرياً بالنظر في النزاعات الناشئة بموجب القانون.
س: متى يجب أن توفّق الترتيبات القائمة أوضاعها؟ — ج: يسري القانون بعد 180 يوماً من نشره في الجريدة الرسمية. ثم يُمنح الملاك والمنشآت القائمة مهلة سنة واحدة لتوفيق أوضاعهم، ويجوز للمدير العام لبلدية دبي منح تمديد لمرة واحدة.